Categories: FAQ

10 самых больших ловушек при покупке недвижимости

Незаконные дополнения, соперничающие соседи, взрывные эксплуатационные расходы — где вы должны внимательно посмотреть перед покупкой недвижимости и как избежать потенциальных ловушек.

Фото: svengine — Thinkstock. com

·  facebook

·  Google Plus

·  щебет

·  Электронная почта

Сюзанна Ковач и Роберт Видерсич

С балкона своего нового дома мистер Мадер мог плевать на соседнюю собственность. Конечно, нет, хотя он не ладил со своим соседом из-за шумной вечеринки. И почему-то сосед тоже обиделся бы на него, что мистеру Мадеру нравилось заканчивать праздничное настроение полицейским вызовом. Вероятно, это было не совпадение, что теперь его посетили представители администрации здания. Если он не заметил во время покупки, что балкон немного в соседнюю собственность высовывается? Нет? Тогда, к сожалению, остался только дорогой частичный снос балкона. Там не было ничего, чтобы найти от продавца. Ведь гарантия была исключена из договора купли-продажи. И для жесткого контроля над планами у мистера Мэдера не было никаких реальных нервов в стрессе покупки жилья. Кто думает о незаконном балконе? «Я продолжаю видеть удивление на лицах людей, которые не могут пойти не так при покупке недвижимости. Автомобиль разрешается сделать тест покупки ÖAMTC, но 400000-Евро-дом, то предполагается, что все будет хорошо уже, «отмечает Гюнтер орех, геодезисты и известно из телесериала» дрянное строительство». Свойство не может иметь чек быстро в магазине, хотя, но вы можете самостоятельно или совместно с экспертами для проведения теста на покупку. WIN просочилась из десяти наиболее важных вопросов, с нотариусами, адвокатами, брокеров и специалистов по строительству, вы должны смотреть на, прежде чем сделать покупку. Это отнимает много времени и может быть утомительным, но это окупается. Для того, чтобы освободить место для больших ловушек элегантны.

Случай 1: просто быстрый тур

Описание квартиры в листинге звучало хорошо, спокойная обстановка на заднем дворе подтвердилась во время визита солнечным пятничным утром. Миссис Б ударил сразу. Она не могла знать, что солнце не пробивалось во двор после 4 часов вечера и превращалось в шумную детскую площадку каждый день.

«Посещать недвижимость только за один раз — ошибка. Всегда смотрите на свою квартиру, дом или имущество вечером. Тогда шум часто бывает совсем другим, и вы можете быстро определить, шумят ли потолки и стены. Падение света отличается. Особенно летом оценивают попадание света в другие сезоны. Летом квартира может показаться светлой, но зимой свет всегда включен », — рекомендует Йоханнес Киршнер. Он консультирует людей по вопросам покупки недвижимости под брендом Immo-Whisperer и за свою карьеру посетил более 1000 квартир и домов. Он также советует присмотреться к соседним домам: «Многие люди беспокоят з. Например, напротив крыши есть мачта для мобильного телефона ».

Более сложным является посещение, если недвижимость еще не построена. Любой, кто покупает план, должен особенно критически взглянуть на документы разработчика: «Описание конструкции и оборудования, а также планы являются обязательными. Но вы можете рассчитывать на красивые визуализации

Не оставить. Изображения в брошюре, как правило, не являются частью контракта и, следовательно, не являются обязательными », — сказал Мартин Фёрстер, адвокат Graf & Pitkowitz.

Случай 2: Забыл заглянуть в земельную книгу

«Будь то земля, квартира или дом: умный покупатель сначала смотрит на выписку из земельной книги», — говорит Ульрих Войт, нотариус в Вене-Оттакринг. Земельная книга Австрии управляется компетентным окружным судом и является общедоступной для каждого гражданина. Но вам не нужно идти в суд, чтобы получить платную выписку из земельной книги, вы можете сделать это одним щелчком мыши из дома. Такие поставщики, как immocheck. com, берут 15 евро за электронную выписку.

Из выписки из земельной книги вы можете прочитать важную информацию о недвижимости и сразу же исключить множество неприятных сюрпризов. Действительно ли продавец (единственный) владелец? Кто, например. Б. в многоквартирном доме — другие владельцы? Какие свойства принадлежат собственности и насколько они велики? Зарегистрированы ли такие сервитуты, как право на проезд, преимущественное право или запрет на отчуждение? Имущество обременено долгами?

Последнее может быть признано зарегистрированным залоговым удержанием. Однако такое удержание ничего не говорит о текущем уровне обязательств. Долг можно погасить. Для потенциального покупателя крайне важно, чтобы грузы не удалялись автоматически при продаже, а передавались новому владельцу. «Как правило, прилежный установщик договора купли-продажи (нотариус или адвокат) записывает всех кредиторов и спрашивает, каковы выдающиеся залоговые права. После этого либо продавец должен удалить залоговое удержание, либо заплатить покупателю оставшуюся сумму », — сказал Войт.

Внимание: Земельный кадастр не имеет несложный. «Опасные являются сервитуты, которые не являются в земельном кадастре», предупреждает Войт. Они предназначены для. Что касается прав пути соседей или каналов ведущих очевидно и переносятся продавцом через свойство. «Z Go. Как сосед в течение 30 лет на тропе через основание к его дому, нужно быть осторожными. Тогда это должно быть указано в договоре купли-продажи, что вы покупаете только при условии, что это право, как заканчивается. «Покупатель не может закончить его задним числом, чтобы не заметить проторенному пути или канала. «Держать в договоре купли-продажи, что собственность свободна от прав. Тогда у вас есть, по крайней мере, требование о возмещении ущерба против продавца, в частности тяжелых случаев, имеющих право на возмещение ущерба "

Вариант 3: План обозначения территории и застройки не читается

Причина для выходного дома куплена. Беспрепятственный вид на горы дал сыпь на покупку. Жаль только, что экскаваторы только запускаются в соседней собственности, чтобы поднять там торговый центр. Взгляд на план зонирования и развития был бы предупрежден. Он находится в муниципальном офисе или доступен через цифровой кадастр федеральных земель в Интернете.

Следующая информация предоставляется планом зонирования и развития: класс строительства (насколько высоко может быть построен?), Метод строительства (отдельно стоящий, соединенный, закрытый, то есть культивируемый на соседних зданиях) и посвящение. Посвящение определяет, если и что может быть построено. Это з. Например, пастбища не могут быть построены. Без знания плана зонирования гнев со стороны строительного руководства неизбежен. Не полагайтесь на подержанную недвижимость на существующие здания.

План землепользования пересматривается примерно каждые десять лет. Это означает, что к новому зданию могут применяться другие правила, чем к существующему.

«Не только посмотрите на планы для вашей собственной собственности, но и те из соседних свойств. Это не обязательно должен быть торговый центр прямо сейчас. Достаточно, если сосед может вырасти очень близко к моему дому. Особенно в восточной Австрии вы должны также спросить сообщество, планируются ли ветряные турбины дома, — сказал адвокат Фёрстер.

Также в сообществе вы должны узнать о возможном Aufschließungskosten. «Не надейтесь на это, когда продавец говорит об открытой собственности. Это не исключает дальнейших затрат при оформлении разрешения на строительство », — отмечает нотариус-партнер Voit.

Также проверьте, находится ли ваше будущее имущество в опасной зоне. На сайте www. hora. gv. at вы можете увидеть, могут ли на имущество пострадать от наводнений, лавин или других стихийных бедствий.

Случай 4: Неправильные планы, недостающие квадратные метры

Настаивайте на полных планах и всех документах, таких как уведомление о завершении, ремесленные счета или результаты технического обслуживания для вашей будущей собственности. Речь идет не о чрезмерном заказе любви, а о важной защите покупателя.

«Строительные грехи продавца, з. Как незаконные дополнения, слишком высокие здания, построенные над Baufluchtlinie, почти всегда покупатель должен перепланировать. Гарантия продавца обычно исключается договором ", — предупреждает адвокат Фёрстер. В худшем случае снос или снос грозят. В менее серьезных случаях, таких как несанкционированная укладка ванной комнаты, последующее одобрение строительного органа вполне вероятно.

Чтобы избежать таких проблем, важно проверить, был ли дом или квартира построены по обоюдному согласию. То есть согласны ли они с планами. И не с какими-либо планами, а с планами строительного управления. Обратите внимание на печать власти. Самый профессиональный план ничего не стоит, если власти никогда его не видели », — сказал Иммо Висперер Киршнер. Если план больше не соответствует текущей картине объекта — ступенчатая гипсокартон не является проблемой — вам следует обратиться в администрацию здания. Авторитетный брокер должен сделать эту работу за вас или уже сделал эту работу. Он также обязан раскрывать такие отклонения. В любом случае не надейтесь на что на несколько дюймов выше дома или слишком близко к пограничной стене не заметно. «В спорах о соседях многое выявляется», — знает Кирхнер.

Партнер по нотариусу Voit рекомендует провести инспекцию рулеткой: «Покупатели часто понимают, только спустя десятилетия, что их квартира на десять квадратных метров меньше, чем указано в торговых документах. Никто не измеряет. Большинство самих продавцов не замеряли ». Фоерстер добавляет:« Особенно, если вы хотите снять квартиру позже, важны точные квадратные метры. »Кто не хочет измерять: Для квартир точный размер также должен быть указан в отчете коммунальных служб. Это должно быть передано, а также договор кондоминиума.

Случай 5: недостающие конструкции

«Бездефектного дома нет ни в старом, ни в новом здании», — говорит эксперт Нуссбаум и подчеркивает: «Поэтому не стоит нервничать. Наклонный подоконник, небольшая трещина на фасаде или поцарапанное окно — это чисто оптические дефекты ".

Такая вещь — небольшое дело против необнаруженного повреждения в ограждающей конструкции здания. Это может быть действительно дорого. «Классика — это влажный погреб. Если стены кажутся сухими во время посещения, это ничего не значит. Влажность может быть измерена только с помощью прибора. С 40-летним домом нужно считаться с тем, что он больше не запечатан », — говорит Нуссбаум. Однако вопрос о том, является ли влага проблемой, зависит от потребностей покупателя. «Подвал остается кладовой или вы хотите сделать из него жилое пространство? Есть ли сплошная плита для пола или только ленточные фундаменты? Если это так, то вы никогда не будете экономно высушивать подвал. Если влага поступает со стороны, нужно копать. Если вы не доберетесь до него, потому что гараж закончен, вам просто нужно быть запечатанным изнутри. Это возможно с помощью инъекций синтетической смолы, но дорого ».

Для крыш Нуссбаум советует искать экскременты куниц и сонь. «Животные любят есть себя через изоляцию. Там обычно только полная реконструкция. "

Говоря о строительстве оболочки. В современных домах с низким энергопотреблением это должно быть очень плотным. «Проверьте, не вырывается ли оно из розетки. Это признак утечки и проблема, особенно в деревянном строительстве. Это давит влажный теплый воздух, z. Б. из ванной, в установке электроники и увлажняет структуру стены. "

Скептищ это грецкий орех, если продавец был быстро свежевыкрашен. Часто это попытка замаскировать дефекты, такие как плесень или повреждение водой. После передачи часто трудно доказать, когда ущерб был нанесен впервые. Часто летает Осмальтрик, но при ближайшем рассмотрении: «У меня только что был случай, когда недавно окрашенная комната выглядела очень хорошо. Только один угол был полностью очищен. За ним штукатурка уже упала. Итак, вы хотели скрыть ущерб от воды. "

Тем не менее, злонамеренно скрытые дефекты являются исключением. Для стандартной проверки свойства вам не нужен эксперт: «Проверьте каждый переключатель, включите каждый вентилятор, откройте и наклоните каждое окно, включите каждый кран горячей воды, проверьте каждую розетку.

Звучит банально, но многие люди испытывают стресс только после передачи ", — заметил Кирхнер. Тем более важно, что электричество и газ все еще регистрируются для домов и квартир, которые в течение некоторого времени были пусты.

Случай 6: недооцененные потребности в восстановлении, эксплуатационные расходы взорвались

Дом был действительно выгодным, нет видимых дефектов, таких как плесень или повреждение водой. С небольшим количеством денег это может быть уверен, чтобы превратить это в драгоценный камень. Немного денег? Большинство покупателей бывших в употреблении домов недооценивают затраты на ремонт. Оценка стоимости совсем не проста. Тем не менее, следует тщательно рассчитать, возможна ли реконструкция по разумной цене.

Новый фасад, современная изоляция, новые окна и двери, замена отопительной системы, новая электрическая система — 100 000 евро быстро исчезают, если не решаются серьезные проблемы с ремонтом (см. Пример расчета). Конечно, может быть даже больше, например, когда необходима новая крыша, септик должен быть заменен канализационным соединением или планировка помещения должна быть изменена.

Чтобы можно было оценить затраты, полезно взглянуть на средний срок службы наиболее важных компонентов: «Старые ребристые радиаторы служат в среднем 30 лет, распределительные коробки — 35 лет, газовые ванны — от 20 до 30 лет. В худшем случае вам придется в прекрасно отремонтированной квартире через несколько лет вырвать все обратно. Перед покупкой проверьте недвижимость у электрика и установщика. Это хорошо вложено от 800 до 1000 евро », — говорит Кирхнер.

Кстати, такие темы, как фасад, крыша или теплоизоляция, являются не только решающими для покупателей дома. Кроме того, покупатели жилья должны учитывать эти общие части дома при принятии решения о покупке. «Был ли фасад отремонтирован термически или обновлена ​​крыша? Или планируется ремонт? Обязанностью каждой обычной управляющей компании является предварительный просмотр необходимых ремонтных работ. Потенциальный покупатель также должен получить этот предварительный просмотр от брокера », — подчеркивает Дэвид Брейтвизер, менеджер по недвижимости в брокере EHL. Какие ремонтные работы ожидают, обычно также можно прочитать в протоколе собрания владельцев.

Внимание: это з. Как тепловой ремонт, который может увеличить эксплуатационные расходы на долгие годы. Если ежемесячное бремя увеличивается с 200 до 400 долларов, оно может выйти за рамки погашения кредита. Поэтому взгляните на ремонтный резерв. Был ли усердный накоплен за десятилетия или реорганизация возможна только при существенной дополнительной оплате всех владельцев?

Случай 7: спор о соседях

«Прочтите протоколы собраний владельцев, прежде чем покупать квартиру», — рекомендует Иммо-Шепотец Киршнер. Это не похоже на самое захватывающее чтение, но «это лучший способ узнать настроение в доме. Есть ли под владельцами только аргументированные или ведущие себя разумно, ибо. Б. какое улучшение работает в доме. Есть ли кто-то, кто никогда не оплачивает эксплуатационные расходы и не блокирует ремонт? Нарушителей тогда узнают относительно быстро. "Киршнер также ищет разговор со смотрителем. "Он не заинтересован в том, чтобы обмануть тебя. Для этого нужен, конечно, авторитет продавца. Если он не хочет давать это, вы должны быть настроены скептически ».

В журналах также можно прочитать, если есть юридические споры, например, в строительной компании. Тот, кто хочет исключить такие риски, может по контракту гарантировать, что никакие судебные разбирательства не ведутся или не находятся под угрозой. Особенно в отношении арендованных квартир важно исключить, что никаких споров с арендатором не ожидается.

Для партнера по нотариусу Voit наиболее эффективным способом по-прежнему является поиск разговора с будущими соседями: «Спросите, часто ли в доме устраиваются вечеринки, шумны ли другие соседи или есть споры по соседству».

Ловушка 8: пренебречь

Несмотря на или из-за быстрого роста цен на рынке недвижимости применяется: «Определенно, есть место для переговоров. Многие продавцы покупали пять-десять лет назад за половину цены, которую они сейчас требуют ", — отмечает Иммо Шепот Кирхнер. Инсайдеры отрасли считают, что недвижимость, которая была неудачной на рынке в течение трех-четырех месяцев, получит первые скидки. Еще через три-четыре месяца потом часто распродажа. Психологически понятный девиз многих продавцов: «Попробуйте один раз. Меньше все еще возможно ".

В первом ценовом ожидании продавцы обычно щедро видят недостатки, такие как нижние этажи. Немногие местные жители счастливы быть ослепленными в городах из-за почтового индекса или близости к хорошим районам, хотя на самом деле ситуация в районе не очень привлекательна.

Кто хочет знать, сколько было заплачено в округе за сопоставимую недвижимость, лучше всего смотрит на продажи в округе. Это возможно посредством оценки договоров купли-продажи, например, на immocheck. com. Отклонения в 20 и более процентов по сравнению с ценами предложения не редкость.

Самая большая рыночная сила существует для подержанной недвижимости. За новостройками застройщики, как правило, мало охотно ведут переговоры, поскольку получают прибыль в рамках проекта по недвижимости при успешной продаже последних квартир.

Случай 9: Нет или слишком дорого финансирование

Закон об ипотечном кредитовании и кредитовании на недвижимость (HlKrG) действует с марта этого года. Это заставляет банки информировать потенциальных заемщиков еще более полно, чем прежде, но, прежде всего, изучать их более всесторонне. Поэтому путь к банку и строительному обществу еще больше, чем раньше: подготовьтесь к собеседованию — особенно важен точный кредитный рейтинг. Таким образом, будет полезно, если вы заранее подготовите свои активы и отчеты о доходах и отнесете их в банк — например, отчеты о зарплатных счетах за последние шесть месяцев, депозитные отчеты, сберегательные договоры, страхование жизни, сберегательные счета, выписки из земельной книги и т. Д. Неоправданно рисковать отказом банка Избегайте их как можно больше. Результатом может быть отрицательная запись в базе данных кредитного рейтинга.

В целом эксперты рекомендуют людям с не таким высоким доходом, как путь к строительному обществу, как банк. Стоимость жизни в строительных обществах обычно ниже, что делает ставки по кредитам более доступными. Кроме того, сроки могут быть продлены несколько более щедро, чем во многих банках — довольно часто встречаются сроки погашения до 40 лет (при Raiffeisen Bausparkasse максимум 36,5 года). «Если, например, я зарабатываю 1500 евро нетто и что-то унаследовал, банк быстро рассчитывает 1300 евро на расходы на проживание, что означает, что ипотечный кредит вряд ли когда-нибудь закончится», — говорит кредитный брокер Дитмар Платтнер, управляющий директор MercurPlus. Единственным недостатком являются часто более дорогие условия по сравнению с банками.

Еще один случай финансирования: вы идете прямо в свой домашний банк, получаете кредитное предложение и заполняете его без дальнейших сравнений. «Дорога к банку редко приносит самые дешевые условия», — предупреждает Кристоф Кирхмайр, управляющий директор кредитного брокерского дома Infina.

Типичный пример недавнего времени — ВЫИГРЫШ. Существует: даже клиент с наивысшим кредитным рейтингом получает от своего банка премию в размере 1,75 процента от трехмесячной ставки EURIBOR, требуется этот двухпроцентный сбор за обработку. Клиенты с лучшими кредитными рейтингами могут по-прежнему получать бонусы в размере около одного процента на хороших переговорах, и «0,5 процента затрат на обработку будут велики», добавляет Платтнер.

В любом случае, переговоры и сравнение окупаются: «Разница в процентной ставке в один процент в год при единовременной ссуде в размере 200 000 евро на срок 25 лет дает потенциал экономии более 20 000 евро. Поэтому важно сравнивать ", предупреждает Кирхмайр.

Резюме: Всегда получайте как минимум три предложения! Если это слишком сложно для вас, вы должны связаться с авторитетным кредитным брокером или платформой сравнения кредитов

Г. Например, запросите creditnet. at необязательный запрос.

СОВЕТ: В сентябрьском выпуске GEWINN вы найдете обзор самых дешевых ипотечных кредитов. Он доступен для подписчиков в любое время через онлайн-архив GEWINN.

Ловушка 10: черные деньги и оплата наличными

Черные деньги и покупка недвижимости в этой стране до сих пор считаются тривиальным преступлением. Финансовое уголовное право смотрит на вещи по-другому. Сбережения и риск несоразмерны нотариусу-партнеру Voit: «Вы покупаете недвижимость за 330 000 евро, но в договоре купли-продажи указывается только 300 000 евро. Таким образом, вы экономите себе от 30 000 евро черных денег в лучшем случае, десять процентов дополнительных расходов. Если продавец позже скажет, что он никогда не получал 30 000 долларов наличными, вам не повезло ». По словам Войта, вам даже не следует говорить о транзакциях с наличными:« В худшем случае вас может проконсультировать мошенник, который работает на недвижимость. Несколько заинтересованных сторон одновременно производят оплату наличными. По правде говоря, собственность уже выставлена ​​на аукцион банком. Предполагаемый продавец, конечно, отрицает получение авансовых платежей. И люди не идут в полицию из позора. Ведь они сами сделали что-то незаконное ».

С момента введения налога на прибыль с недвижимости в 2012 году все еще существует аргумент против черных денег. Прибыль от продажи недвижимости облагается налогом в размере 30 процентов. Для этого используется разница между ценой покупки и продажи. Чем больше черных денежных потоков, тем больше разница, тем дороже для реселлера. Владельцы освобождены от уплаты налогов, но как только вы сдадите квартиру на несколько лет, министр финансов снова соберет деньги.

В связи с оплатой, дата передачи также должна быть четко регламентирована. В идеале продавец уже выехал, и передача происходит с подписью договора купли-продажи. Деньги находятся на счете доверительного управляющего (нотариуса, юриста). Попечитель вносит покупателя в земельную книгу, а затем выплачивает деньги продавцу. «Очень важно: сообщите нотариусу, если планируется поздняя передача, возможно, потому, что продавец все еще ждет завершения своей квартиры». Тогда есть два варианта. Либо составляется нотариально заверенный в судебном порядке акт, в котором четко указывается, когда продавец должен уйти. Или договоренность о сохранении цены покупки. Полная стоимость покупки будет выплачена только в фиксированную дату, когда продавец ушел.

Причина для выходного дома куплена. Беспрепятственный вид на горы дал сыпь на покупку. Жаль только, что экскаваторы только запускаются в соседней собственности, чтобы поднять там торговый центр. Взгляд на план зонирования и развития был бы предупрежден. Он находится в муниципальном офисе или доступен через цифровой кадастр федеральных земель в Интернете.

Www. gewinn. com Подробнее…

13.01.2018 10:16:33

antfiksa

Share
Published by
antfiksa

Recent Posts

БЕЛАЯ ДИЕТА, ИЛИ ЧТО НУЖНО ЕСТЬ ПОСЛЕ ОТБЕЛИВАНИЯ ЗУБОВ?

БЕЛАЯ ДИЕТА, ИЛИ ЧТО НУЖНО ЕСТЬ ПОСЛЕ ОТБЕЛИВАНИЯ ЗУБОВ? Благодаря возможностям современной эстетической стоматологии мечта…

2 часа ago

ЧТО ТАКОЕ ФТОРИРОВАНИЕ ЗУБОВ?

ЧТО ТАКОЕ ФТОРИРОВАНИЕ ЗУБОВ? 2020-12-01 Кариес и повышенная чувствительность зубов - самые частые стоматологические проблемы,…

2 часа ago

ПЕРИОСТИТ ЗУБА — ПРИЧИНЫ, СИМПТОМЫ, ЛЕЧЕНИЕ!

ПЕРИОСТИТ ЗУБА - ПРИЧИНЫ, СИМПТОМЫ, ЛЕЧЕНИЕ! Когда воспалительный процесс пульпы, вызванный кариесом, распространяется по направлению…

2 часа ago

КАК КУРЕНИЕ СИГАРЕТ ВЛИЯЕТ НА ЗУБЫ?

КАК КУРЕНИЕ СИГАРЕТ ВЛИЯЕТ НА ЗУБЫ? Помимо отрицательного воздействия на дыхательные пути, особенно на легкие…

2 часа ago

ЧТО ТАКОЕ ЯЗВЫ ВО РТУ? СИМПТОМЫ, ПРИЧИНЫ И ЛЕЧЕНИЕ.

ЧТО ТАКОЕ ЯЗВЫ ВО РТУ? СИМПТОМЫ, ПРИЧИНЫ И ЛЕЧЕНИЕ. Незначительные ранки во рту - это неприятный…

2 часа ago

ПОЧЕМУ БЫ ВАМ НЕ ОТБЕЛИТЬ ЗУБЫ ПИЩЕВОЙ СОДОЙ? ФАКТЫ И МИФЫ О ДОМАШНЕМ ОТБЕЛИВАНИИ ЗУБОВ!

ПОЧЕМУ БЫ ВАМ НЕ ОТБЕЛИТЬ ЗУБЫ ПИЩЕВОЙ СОДОЙ? ФАКТЫ И МИФЫ О ДОМАШНЕМ ОТБЕЛИВАНИИ ЗУБОВ! Сон…

2 часа ago