Categories: FAQ

Правильно сформулируйте повышение арендной платы: вот как это работает

Чем выше арендная плата, тем выгоднее недвижимость для арендодателя. Но кто хочет повысить стоимость аренды, должен также соблюдать определенные правила. Помимо прочего, арендодатели должны правильно сформулировать повышение арендной платы — здесь объясняется, как.

Условия повышения арендной платы в Германии строгие. У арендодателя есть в принципе только два способа увеличения арендной платы. Он может увеличить арендную плату либо до местной сравнительной арендной платы, либо передать часть мер по модернизации арендатору. Однако он должен соблюдать четкие правила, знать важные особые случаи и правильно формулировать повышение арендной платы.

Арендодатели должны обратить внимание на формальные детали в случае повышения арендной платы. Фото: Иван Крук / fotolia. com

Увеличение арендной платы до местной сравнительной арендной платы

Арендодатели, которым пока требуется сравнительно дешевая рента, могут приспособить ее к так называемой местной сравнительной ренте (§ 558 BGB). Условие: договор аренды не может содержать пункт, запрещающий повышение арендной платы.

Как определить местную сравнительную арендную плату?

О местной сравнительной арендной плате обычно является индекс арендной платы муниципальной информации. Это устанавливает диапазон цен для квартир, которые сопоставимы по размеру, оборудованию, местоположению и состоянию. Если нет индекса арендной платы, арендодатель должен определить сравнительную арендную плату, например, по мнению эксперта или путем сравнения квартир.

Вы не знаете, как правильно читать индекс аренды? Здесь вы можете узнать.

Арендодатель должен принять это во внимание, если он хочет поднять стоимость аренды до стандартной сопоставимой арендной платы.

Он может увеличивать арендную плату только каждые 15 месяцев, и повышение арендной платы не может превышать 20 процентов в течение трех лет (ограничение предела). В районах, где рынок жилья особенно напряжен, ограничение составляет 15 процентов. Кроме того, Mietspiegel в некоторых местах довольно противоречив и может быть оспорен в суде.

Увеличение арендной платы за счет мер по модернизации

Если арендодатели оценивают жилой дом путем модернизации, они могут пропорционально перечислить до восьми процентов расходов, понесенных в годовой арендной плате (§ 559 BGB). Предельное ограничение и ограничение Mietspiegel в этом случае опущено. «Однако государственные субсидии, субсидии и процентные скидки должны удерживать арендодателя из стартовой суммы», — говорит доктор. Карстен Хот из ассоциации защиты домовладельцев Германии.

Таким образом, если домовладелец модернизирует свой дом за 6000 евро и может из них финансировать 1000 евро с помощью государства, он должен вычесть эту сумму из затрат на модернизацию. Остальные будут пропорционально распределены арендатору, знает эксперт по праву арендаторов. Плата за модернизацию в восьми процентах примера рассчитывается из 5000 евро и, таким образом, составляет 400 евро в год или около 33 евро в месяц.

Однако после реформы закона об аренде в 2019 году максимальная сумма повышения арендатора модернизации ограничена: если первоначальная арендная плата составляла более семи евро за квадратный метр, надбавка не может превышать трех евро за квадратный метр. Если первоначальная арендная плата была ниже, максимальная сумма составляет два евро. Между прочим, арендодатель не может обмануть тот факт, что он выполняет несколько небольших ремонтных работ в быстрой последовательности, что в итоге приведет к увеличению арендной платы более чем на три или два евро. Здесь также действует ограничение: в течение пяти лет учитывается увеличение арендной платы за предыдущие модернизационные процессы.

Что считается модернизацией?

Арендодатели должны различать модернизацию и ремонт или техническое обслуживание. Теплоизоляция и меры по изоляции, как правило, являются модернизацией, замена разбитого окна — только ремонтная мера.

Арендодатель должен знать, что, когда он применяет оценку модернизации

Новая арендная плата не может быть более чем на 20 процентов выше, чем местная сравнительная арендная плата в районах с нехваткой жилья. В любом случае после модернизации снова применяется индекс арендной платы. Следовательно, дальнейшее повышение арендной платы должно сохраняться до тех пор, пока местная сравнительная арендная плата снова не превысит новую арендную плату.

Правильно сформулировать повышение арендной платы: формальные детали и обоснование

Независимо от того, корректируется ли арендная плата в соответствии с местной сравнительной арендной платой или увеличивается: арендодатель должен заранее сообщить арендатору об увеличении арендной платы в текстовой форме. Это означает, что арендодатели могут доставить письмо не только по почте, но также по почте или факсу. Арендодатель не обязан подписывать письмо лично, но он должен быть отправителем.

Если представитель арендодателя отправляет письмо об увеличении арендной платы, его не следует отправлять по факсу или электронной почте. «Письмо должно сопровождаться актом власти в оригинале. В противном случае письмо не является неэффективным, но может быть отклонено арендатором », — объясняет Карстен Хот из ассоциации защиты домовладельцев Германии.

Это должно включать письмо об увеличении арендной платы

    правильное приветствие всех заинтересованных арендаторов Дата и четкое указание, когда применяется новая арендная плата новая сумма арендной платы или разница со старой арендной платой обоснование, почему арендная плата увеличивается крайний срок, при котором арендная плата увеличивается. Арендодатели могут повысить арендную плату только в начале третьего календарного месяца — поэтому, если письмо получено 23 февраля, возможно увеличение до 1 мая. при корректировке на местную сравнительную арендную плату: запрос на одобрение арендатора — желательно с приложенной декларацией о согласии. Арендодатель должен также дать понять арендатору, что молчание считается отказом. в мерах по модернизации: ссылка на §555d BGB, которая регулирует, когда арендаторы должны терпеть работу по модернизации

Образцы писем об увеличении арендной платы и советы о том, как правильно сформулировать повышение арендной платы, арендодатели могут бесплатно скачать со многих ассоциаций владельцев или юридических порталов.

Правильно обосновать повышение арендной платы

Свое решение об увеличении арендной платы арендодатель обязан объяснить арендатору в письменном объявлении точно. В случае увеличения до местной сравнительной арендной платы, арендодатель должен обосновать это одним из четырех пунктов:

    Mietspiegel: если арендодатель ссылается на Mietspiegel, стоимость аренды должна быть в пределах данного ценового диапазона. Информация из базы данных аренды экспертное заключение обозначение трех сравнительных квартир Если существует квалифицированный индекс арендной платы, арендодатель должен во всех случаях предоставить свои данные, даже если он обосновывает увеличение по-разному.

В качестве меры по модернизации арендодатель должен предоставить арендатору Точный обзор предстоящей работы . Арендодатель должен предоставить информацию о характере и масштабах мер по модернизации, указать Начало и ожидаемую продолжительность . Он также должен Количественно определить Общую стоимость модернизации И разбить затраты , установить ключ распределения, если несколько квартир были модернизированы, и рассчитать сумму повышения арендной платы исходя из этих затрат, понятных.

Убедитесь, что арендатор получил письмо. В противном случае, в худшем случае, это может помешать увеличению арендной платы. Узнайте больше в этой новости.

Если арендатор по-прежнему не реагирует на это письмо, арендодатель может обратиться в суд. «Если арендодатель правильно подал заявку на повышение арендной платы, он получает справедливость в суде. Арендатор также несет юридические издержки », — говорит адвокат Карстен Хот.

Напротив, арендодатель не нуждается в одобрении арендатора, когда он передает арендатору восемь процентов стоимости мер по модернизации, подчеркивает Хот. Арендатор может предотвратить обвинения в модернизации только в том случае, если в соответствии с §555d Абс. 2 BGB было так называемое дело о трудностях.

Последствия ошибочных объявлений

Если арендодатели не формулируют повышение арендной платы правильно или неправильно, следствием этого является то, что повышение арендной платы вступит в силу только позднее или не вступит в силу вообще. Если арендодатель повышает арендную плату, например, используя местную сравнительную арендную плату, арендатор может по праву отказаться принять ее.

Если арендодатель не объявляет о модернизации или неправильно сообщает, по крайней мере, период увеличения арендной платы увеличивается — с трех до шести месяцев. «Прецедентное право часто является относительно строгим в таком случае. Если помещики только в их письме, мы ремонтируем лестничный колодец. Этого не может быть достаточно в качестве причины », — говорит адвокат Карстен Хот. Было бы лучше, если домовладельцы точно описали бы работу. Срок продлевается до полугода, даже если арендодатель неправильно оценил расходы, и повышение арендной платы на десять процентов выше, чем объявлено в письме.

Сезонная и индексная аренда: последующее повышение арендной платы невозможно

В отличие от упомянутых выше повышений арендной платы, масштаб и индекс арендной платы уже определяются в договоре аренды, когда арендная плата увеличивается. С постепенной арендной платой сумма автоматически увеличивается на сумму, выплаченную. Арендатор не должен соглашаться на какое-либо увеличение снова. Индекс арендной платы основан на индексе стоимости жизни. Если этот индекс потребительских цен возрастет на три процента, арендная плата также увеличится на три процента. Опять же, арендатор не должен соглашаться на увеличение.

Тормоз арендной платы в особом случае: как индексная и ступенчатая арендная плата для повторного сдачи в аренду в районах с арендной платой тормозов обеспечивает более высокий доход, объясняет эту новость.

Какой из двух вариантов арендодатель также выбирает для увеличения арендной платы: он должен правильно сформулировать повышение арендной платы. Для этого он должен не только обратить внимание на формальные детали, но и правдоподобно обосновать увеличение. По сути, существует и третья возможность: взаимно согласованное изменение арендной платы с арендатором, обе стороны предусматривают дополнение к аренде.

Ваше мнение имеет значение

Поделиться постом

Вы также можете найти эту статью в следующих темах:

Вас также могут заинтересовать эти статьи

2 комментария

Гитти на 02.01.2018 11:29

Я живу в квартире на первом этаже и примерно каждые 1,5 года прихожу в ванну в ванне и унитазе, фекалии всех 8WE растут и снова, вы не можете купаться в этой ванне, все расходы на уборку у меня были у меня самого изнашивание и выполнение, расширение этой ванны отклоняет владельца и посылает мне теперь также повышение арендной платы, я в ужасе, потому что затраты на рабочую силу и все остальное мне никогда не возвращали, потому что это всегда случается внезапно, и тогда я в шоке, что я могу сделать.

Immowelt-Redaktion от 03.01.2018 08:59

Спасибо за ваш комментарий. Пожалуйста, обратите внимание, что нам не разрешено предоставлять индивидуальные юридические консультации, а давать только общие советы.

Как правило, арендодатель обязан получить квартиру в том состоянии, в котором вы ее нашли в начале срока аренды. Обычно также приходится ремонтировать сломанную ванну или слив, в зависимости от того, где причина проблемы.

Чтобы убедить его действовать, вы можете отправить извещение о дефекте своему арендодателю, установив срок для устранения проблемы. Если после этого он бездействует, арендаторы обычно имеют право уменьшить арендную плату. При определенных условиях вы также можете нанять ремесленника для ремонта и впоследствии списать расходы с арендодателя. Поскольку проблема острая, мы рекомендуем сначала обратиться к квалифицированному юристу-арендатору или ассоциации арендаторов. Он может посоветовать вам, если это правильный путь для вас и как вы можете продолжить.

С наилучшими пожеланиями

Info@ben-kom. de 21.02.2017 22:04

Как смотритель в Мюнхене, меня часто спрашивают, как добиться повышения арендной платы.

Ниже я опубликовал свое резюме. Я подчеркиваю, что это не юридическая консультация.

К счастью, мое управление недвижимостью в Мюнхене также доступно для дальнейших вопросов или проблем.

С наилучшими пожеланиями Бенджамин Коминек

Как мне увеличить арендную плату? Сравнительные квартиры, квалифицированный индекс аренды

Причина увеличения арендной платы со ссылкой на сравнительную квартиру (§ 558a BGB)

Когда арендная плата увеличивается, как правило, что-то нужно учитывать. Согласно § 558 BGB, повышение арендной платы возможно до местной сравнительной арендной платы. В таком случае арендодатель, хотя другие условия (например: повышение арендной платы может произойти только в то время, когда арендная плата не изменилась в течение 15 месяцев, см. § 558, пункт 1, предложение 1 BGB), требуется согласие арендатора на необходимое повышение арендной платы.

Согласно § 558a абз. 1 BGB, арендатор обязан заявить и обосновать запрос на повышение арендной платы в соответствии с § 558 BGB в письменной форме. Чтобы обосновать, что его требуемая арендная плата соответствует местной арендной плате, арендодатель может ссылаться, в частности, на индекс арендной платы, информацию из базы данных аренды или экспертное заключение (§ 558a Абс. 2 № 1 — 3 BGB). Тем не менее, арендодатель может также обратиться к § 558a абз. 2 № 4 BGB о соответствующих сборах за отдельные сопоставимые квартиры.

Сравнительные квартиры: что следует учитывать?

Чтобы в результате повышение арендной платы не было необоснованным, арендодателю приходится уделять много внимания при обращении к сравнительному жилью для его обоснования. Если в этом отношении не выполнены все условия, запрос на повышение арендной платы уже может быть необоснованным. Арендатор тогда не будет обязан соглашаться на повышение арендной платы.

Однако ссылки на сравнительные квартиры в процессе недостаточно для доказательства того, что требуемая арендная плата не превышает местную сравнительную арендную плату. Если арендатор не согласен с требованием арендодателя увеличить арендную плату, поскольку он считает, что увеличение является необоснованным, а арендодатель подает в суд на суд, судья должен решить, является ли требуемая арендная плата обычной, если арендатор отказывает в ней. За решением судьи обычно выступает либо Mietspiegel, либо, если такового не существует, мнение эксперта авторитетное. Вероятность положительного исхода процесса для арендодателя тем выше, чем лучше сравнительные квартиры отражают местную арендную плату.

Указание как минимум трех сравнительных квартир

Важно, чтобы в списке были указаны как минимум три сравнительные квартиры, сопоставимые по типу, размеру, оснащению, состоянию и местоположению с арендуемой квартирой. В принципе, безвредно, если квартиры также принадлежат арендодателю и арендуются им. Однако арендодатель должен отметить, что указанная им квартира сравнения не засчитывается, если она не соответствует всем требованиям. Это имеет место, например, если это неясно идентифицируется арендатору. Даже квартира, которая когда-то была сдана в аренду, но в настоящее время занята владельцем, не может быть засчитана.

Расположение сравнительных квартир

Сравнительные квартиры всегда должны быть расположены в муниципалитете, в котором находится квартира, за которую будет увеличена арендная плата. Если случается, что в рассматриваемом муниципалитете нет трех сравниваемых квартир, арендодатель может также в исключительных случаях прибегнуть к сравнительным квартирам из соседнего муниципалитета. Он также должен указать и объяснить причины этого в явном виде. Кроме того, в таких случаях предварительным условием является то, что соседний муниципалитет имеет аналогичный уровень арендной платы.

Идентификация сравнительных квартир

Абсолютно необходима идентификация сравнительных квартир. Арендатор должен быть в состоянии найти квартиры исключительно на основании описания арендодателя, чтобы он сам мог убедить себя в сопоставимости квартир. Точное описание арендатора должно содержать точный адрес соответствующей сравнительной квартиры. Также важны название этажа и точное название места на полу. Если имеется номер жилья, это также должно быть упомянуто. Если в описании местоположения есть несколько квартир, необходимо также указать имя арендатора. Неважно, получит ли арендатор доступ к квартире сравнения.

Дополнительная информация относительно типа, оборудования, года постройки и состояния

Из-за их сопоставимости необходимо предоставить дополнительную информацию о типе, оборудовании, годе постройки и характере сравнительных квартир, которые имеют решающее значение для соответствующей аренды.

Нет значительных изменений площади

Также важно указать квадратные метры сравнительных квартир, чтобы арендатор мог убедиться в сопоставимости. Проблема заключается в сопоставимости, если площади значительно различаются, потому что пропорционально большая квартира дешевле, чем намного меньшая квартира.

Сопоставимость арендных ставок

Для арендатора цены на аренду должны быть сопоставимы. Для этого арендодатель должен указать арендную плату сравнительных квартир. Должно быть ясно, являются ли это чистая холодная или валовая рента. Кроме того, арендатор должен иметь возможность сравнить арендную плату за квадратный метр. По этой причине важно указать площадь в квадратных метрах сравнительных квартир, чтобы арендатор мог при необходимости рассчитать арендную плату за квадратный метр, если арендодатель не указал это.

Запрашиваемая сравнительная стоимость: самая дешевая аренда

Арендодатель не может требовать средней арендной платы сравнительных квартир. Он может требовать только самую дешевую аренду квадратного метра из сравнительных квартир. Если он требует большего, запрос на повышение арендной платы является необоснованным, поскольку он превышает эту сумму.

Особенность: квалифицированный индекс арендной платы

Особенность существует, если существует квалифицированный Mietspiegel в значении § 558d BGB, который содержит информацию для арендованной квартиры. Тогда помещик драгоценный камень. § 558a пункт 3 BGB требует, если он ссылается на увеличение спроса на аренду квартир для сравнения, также эту информацию из индекса квалифицированной аренды для своего арендатора. В противном случае запрос на повышение арендной платы уже формально неэффективен.

Расположение сравнительных квартир Ratgeber. immowelt. de Подробнее…

07.04.2020 13:51:56

Исходный текст

Предложить лучший вариант перевода

antfiksa

Share
Published by
antfiksa

Recent Posts

БЕЛАЯ ДИЕТА, ИЛИ ЧТО НУЖНО ЕСТЬ ПОСЛЕ ОТБЕЛИВАНИЯ ЗУБОВ?

БЕЛАЯ ДИЕТА, ИЛИ ЧТО НУЖНО ЕСТЬ ПОСЛЕ ОТБЕЛИВАНИЯ ЗУБОВ? Благодаря возможностям современной эстетической стоматологии мечта…

8 часов ago

ЧТО ТАКОЕ ФТОРИРОВАНИЕ ЗУБОВ?

ЧТО ТАКОЕ ФТОРИРОВАНИЕ ЗУБОВ? 2020-12-01 Кариес и повышенная чувствительность зубов - самые частые стоматологические проблемы,…

8 часов ago

ПЕРИОСТИТ ЗУБА — ПРИЧИНЫ, СИМПТОМЫ, ЛЕЧЕНИЕ!

ПЕРИОСТИТ ЗУБА - ПРИЧИНЫ, СИМПТОМЫ, ЛЕЧЕНИЕ! Когда воспалительный процесс пульпы, вызванный кариесом, распространяется по направлению…

8 часов ago

КАК КУРЕНИЕ СИГАРЕТ ВЛИЯЕТ НА ЗУБЫ?

КАК КУРЕНИЕ СИГАРЕТ ВЛИЯЕТ НА ЗУБЫ? Помимо отрицательного воздействия на дыхательные пути, особенно на легкие…

8 часов ago

ЧТО ТАКОЕ ЯЗВЫ ВО РТУ? СИМПТОМЫ, ПРИЧИНЫ И ЛЕЧЕНИЕ.

ЧТО ТАКОЕ ЯЗВЫ ВО РТУ? СИМПТОМЫ, ПРИЧИНЫ И ЛЕЧЕНИЕ. Незначительные ранки во рту - это неприятный…

8 часов ago

ПОЧЕМУ БЫ ВАМ НЕ ОТБЕЛИТЬ ЗУБЫ ПИЩЕВОЙ СОДОЙ? ФАКТЫ И МИФЫ О ДОМАШНЕМ ОТБЕЛИВАНИИ ЗУБОВ!

ПОЧЕМУ БЫ ВАМ НЕ ОТБЕЛИТЬ ЗУБЫ ПИЩЕВОЙ СОДОЙ? ФАКТЫ И МИФЫ О ДОМАШНЕМ ОТБЕЛИВАНИИ ЗУБОВ! Сон…

8 часов ago