Categories: FAQ

Отмена ипотеки — как уменьшить ущерб

Кто досрочно распускает фиксированную ипотеку, получает соленый счет из своего банка. Некоторые стратегии помогают ограничить ущерб.

Штрафы за выход высоки. Чтобы очень высоко. Например, любой, кто сегодня объявит о трехпроцентной ипотеке с фиксированной ставкой свыше 800 000 франков за пять лет до истечения срока действия, получит счет на сумму более 145 000 франков.

Если Адриан Венгер увидит требования банков, он будет поражен высокими суммами. Он привык к большим суммам денег. Венгер был экспертом по ипотеке в VZ VermögensZentrum в течение 15 лет. Поскольку институт продает недвижимость от имени своих клиентов, он сталкивается со счетами банков.

Большая тема

У претензий много названий. Таким образом, они предусматривают штраф за досрочное погашение, премию за отмену, выплату выравнивания процентов, выкупные деньги, комиссию за перевод или, соответственно, современный штраф. И не редкость. «Штрафы за досрочное погашение являются огромной проблемой», — говорит Венгер.

Официальных номеров нет. Но насколько велика эта тема, можно судить по размеру швейцарского рынка ипотеки. Частные лица берут ипотечные кредиты на 900 миллиардов франков. 500 миллиардов дается в качестве долгосрочной фиксированной ипотеки и, таким образом, имеют значение для досрочного прекращения.

Прекращение по разным причинам

За досрочное расторжение фиксированной ипотеки должники вынуждены по разным причинам, в том числе переехать за границу, из-за безработицы или смерти. «Безусловно, наиболее важной причиной являются разводы», — говорит Флориан Шубигер, гипо-эксперт и партнер VermögensPartner AG. В Швейцарии каждый второй брак разрушается.

Но даже добровольное досрочное прекращение происходит. Например, для лиц, которые собираются на пенсию. Чтобы повысить предсказуемость расходов, существующие ипотеки преждевременно ликвидируются и заменяются долгосрочным финансированием.

Десятилетняя ипотека доступна от 1,0 процента. Тот, кто сейчас ревниво перешел на такие низкие процентные ставки, быстро придумывает идею досрочно прекратить свою ипотеку и обеспечить низкие проценты новой ипотекой на долгие годы.

Изменение не стоит

С финансовым консультантом Шубигером всегда возвращаются запросы с аналогичными соображениями. «В большинстве случаев это того не стоит. Затраты устраняют процентные выгоды. Счет не работает «, говорит Шубигер.

Майкл Хартманн, менеджер по продажам и Hypo-Expert в MoneyPark, видит нечто подобное. «Вы должны предположить, что процентные ставки растут раньше, а не позже и относительно быстро, иначе выходить из него не имеет особого смысла». Если возможно, проверьте форвардную ипотеку.

Выход не всегда возможен

Также сомнительно, возможен ли выход. Например, в Райффайзен, UBS и Credit Suisse расторжение разрешается только в случае продажи имущества. «Ипотека с фиксированной ставкой Credit Suisse заключена на определенный срок. Мы предполагаем соблюдение закрытых контрактов «, — говорит CS

«Если в договоре нет оговорки о поэтапном отказе, банк не обязан досрочно освобождать кредитора от договора», — говорит Ансгар Гмюр, директор HEV в Швейцарии. А кто имеет право выйти из контракта, не знает, чего ожидать. В ипотечных договорах обычно описывается только то, как действовать при досрочном расторжении договора. Только в очень немногих контрактах, таких как Hypomat. ch, используется формула, используемая для расчета штрафа.

Банки на более длинном рычаге

«Банки свободны в расчете», — говорит Манилэнд. По словам Венгера, правила выхода в контрактах «понятны только профессионалам».

По сути, банки имеют право требовать прибыль, которую они получили благодаря расторжению контракта. Тем не менее, существуют различия в расчете. Проще говоря, требование банка рассчитывается исходя из процентов, которые он получил бы по аннулированной ипотеке, за вычетом дохода, который он в настоящее время может получить на рынке денег или капитала за оставшийся срок

, Несмотря на то, что банки часто берут на себя больше рисков на рынках капитала, отдача от инвестиций при расчете возвратных денег выгодна доходам банка от абсолютно надежных инвестиций. ZKB, Credit Suisse и Axa даже уходят на отрицательную территорию. Для Райффайзен или UBS нижний предел установлен на ноль процентов.

Затраты значительно возросли

Для более длинных сроков ставки процентного свопа включены в расчет на соответствующий срок. На пятилетний период этот показатель в настоящее время составляет минус 0,63 процента. Например, если вы отмените трехлетнюю фиксированную ипотеку, которая длится еще пять лет, вы будете платить не только за потерянные три процента, но и за эти отрицательные процентные ставки по свопам.

За пять лет штраф за досрочное погашение в размере 18,15 процента или 800 000 швейцарских франков приведет к выплате в размере 145 000 швейцарских франков. «В сегодняшних условиях отрицательных процентных ставок стоимость выхода значительно возросла, — говорит эксперт MoneyPark Хартманн.

Чем дольше, тем дороже

Практическое правило заключается в том, что чем дольше срок и чем выше процентная ставка по ипотечному кредиту, тем дороже он будет для клиента. «Оставшееся время является наиболее важным фактором. С оставшимся сроком погашения в семь или восемь лет, в зависимости от суммы ипотеки, участвуют сотни тысяч человек », — говорит Шубигер.

На его сайте www. hypotheken-versteigerung. ch сумма выкупных денег может быть приблизительно рассчитана. Этот инструмент основан на сценарии наихудшего случая, что означает, что банк имеет отрицательную инвестиционную ставку, полностью включенную в расчет.

Ложные факты притворяются

Прежде всего, этот переход отрицательного интереса раздражает многих. Одним из критиков является Венгер из VZ VermögensZentrum. Ипотечное кредитование имеет как минимум нулевую базу финансирования, поскольку банки финансируют за счет сбережений. Если клиент выходит из ипотеки, он больше не хочет ничего знать о нулевом пределе, а сообщает клиенту, что возвращенные средства будут инвестированы с отрицательными процентными ставками на рынке капитала.

«Банки должны принять обвинение в том, что с клиентом не обращаются справедливо в отношении ипотечного кредитования или расчета штрафов. По крайней мере, в одном случае клиент подделал неверные факты », — говорит Венгер.

Чем ниже ипотека, тем легче перевод

Даже если банки имеют право на свою сторону, существуют способы обойти штрафы. Самый простой способ — продать ипотеку вместе с собственностью. В этом случае взимается только плата за оборот. В основном, чем ниже ипотека, тем проще передача ипотеки.

Но падение процентных ставок усложнило эту стратегию. «С ростом процентных ставок старые ипотеки принимаются вручную. Поскольку процентные ставки упали за последние пять лет, не все берут ипотечные кредиты с более высокими процентными ставками. Вот почему тема стала острой », — говорит Шубигер.

Только если объект пользуется повышенным спросом, покупатель примет ипотеку с худшими условиями. В противном случае, только снижение цен будет работать. В большинстве случаев они дешевле, чем плата за отмену.

Если вы переедете и купите квартиру в своем новом доме, вы заберете не только мебель, но и ипотеку. Однако, поскольку швейцарские банки не выдают ипотечные кредиты на недвижимость за рубежом, этот вариант открыт только для переселения в Швейцарию.

Кто хорошо ведет переговоры, имеет возможности

Если вы не можете повторно использовать или продать ипотеку, вам придется договариваться. «Есть возможности, особенно для дополнительного прибыльного бизнеса», — говорит Хартманн. Чем больше банк должен потерять, тем больше он уступает. Можно надеяться на сокращение выкупных денег, например, кто введет в игру перевод крупного депозита ценных бумаг.

Премия за аннулирование состоит из доходности реинвестирования, достижимой для Банка, и его маржи. Кто хорошо ведет переговоры, банк борется за часть маржи. Лучше, чем полагаться на доброжелательность банков, лучше рассмотреть возможность заключения ипотеки с фиксированной ставкой. «Если есть риск, что работа будет перенесена за границу, тогда я буду осторожен, чтобы закрыть ипотеку на семь или восемь лет», — говорит Шубигер. Даже развод не должен быть представлен.

Либор ипотека как альтернатива

Это поднимает вопрос о том, должны ли вы в настоящее время вообще заниматься фиксированной ипотекой. До фаз резкого повышения процентных ставок имеет смысл привязка к срокам погашения и процентам. Хотя 90 процентов клиентов MoneyPark ожидают повышения процентных ставок, изменение процентных ставок далеко не предвидится.

Не в последнюю очередь после британского голосования Швейцарский национальный банк (SNB) не может позволить себе положить конец либеральной монетарной политике. Скорее, чем быстрый рост, падают процентные ставки. «При этом ипотека с фиксированной ставкой воспринимается как должное, а именно защита от повышения процентных ставок», — говорит Венгер. Либор ипотеки объявлены. Изменение фиксированной ипотеки легко возможно оттуда.

«Если в договоре нет оговорки о поэтапном отказе, банк не обязан досрочно освобождать кредитора от договора», — говорит Ансгар Гмюр, директор HEV в Швейцарии. А кто имеет право выйти из контракта, не знает, чего ожидать. В ипотечных договорах обычно описывается только то, как действовать при досрочном расторжении договора. Только в очень немногих контрактах, таких как Hypomat. ch, используется формула, используемая для расчета штрафа. Www. bilanz. ch Подробнее…

19.08.2018 3:08:39

Исходный текст

Предложить лучший вариант перевода

antfiksa

Share
Published by
antfiksa

Recent Posts

БЕЛАЯ ДИЕТА, ИЛИ ЧТО НУЖНО ЕСТЬ ПОСЛЕ ОТБЕЛИВАНИЯ ЗУБОВ?

БЕЛАЯ ДИЕТА, ИЛИ ЧТО НУЖНО ЕСТЬ ПОСЛЕ ОТБЕЛИВАНИЯ ЗУБОВ? Благодаря возможностям современной эстетической стоматологии мечта…

4 дня ago

ЧТО ТАКОЕ ФТОРИРОВАНИЕ ЗУБОВ?

ЧТО ТАКОЕ ФТОРИРОВАНИЕ ЗУБОВ? 2020-12-01 Кариес и повышенная чувствительность зубов - самые частые стоматологические проблемы,…

4 дня ago

ПЕРИОСТИТ ЗУБА — ПРИЧИНЫ, СИМПТОМЫ, ЛЕЧЕНИЕ!

ПЕРИОСТИТ ЗУБА - ПРИЧИНЫ, СИМПТОМЫ, ЛЕЧЕНИЕ! Когда воспалительный процесс пульпы, вызванный кариесом, распространяется по направлению…

4 дня ago

КАК КУРЕНИЕ СИГАРЕТ ВЛИЯЕТ НА ЗУБЫ?

КАК КУРЕНИЕ СИГАРЕТ ВЛИЯЕТ НА ЗУБЫ? Помимо отрицательного воздействия на дыхательные пути, особенно на легкие…

4 дня ago

ЧТО ТАКОЕ ЯЗВЫ ВО РТУ? СИМПТОМЫ, ПРИЧИНЫ И ЛЕЧЕНИЕ.

ЧТО ТАКОЕ ЯЗВЫ ВО РТУ? СИМПТОМЫ, ПРИЧИНЫ И ЛЕЧЕНИЕ. Незначительные ранки во рту - это неприятный…

4 дня ago

ПОЧЕМУ БЫ ВАМ НЕ ОТБЕЛИТЬ ЗУБЫ ПИЩЕВОЙ СОДОЙ? ФАКТЫ И МИФЫ О ДОМАШНЕМ ОТБЕЛИВАНИИ ЗУБОВ!

ПОЧЕМУ БЫ ВАМ НЕ ОТБЕЛИТЬ ЗУБЫ ПИЩЕВОЙ СОДОЙ? ФАКТЫ И МИФЫ О ДОМАШНЕМ ОТБЕЛИВАНИИ ЗУБОВ! Сон…

4 дня ago